不让楼市大起大落，政策要更加积极稳妥
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近日，住房城乡建设部发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》。《通知》要求，各地要做好住房发展规划和年度计划的编制实施工作，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。以人定房、以房定地、以房定钱，住建部的这次定位，应当说具有一定的针对性。前提是，必须弄清楚供应与需求的关系。因为，到目前为止，包括住建部在内，都还无法弄清楚到底有多少存量房、空置房、闲置房，需要建多少新房，市场的存量房与居民的需求之间已经形成怎样的关系，还要不要进一步提供增量住房，提供多少增量住房。以人定房，这是平衡房地产市场关系最为重要的原则。但是，眼下最大的问题，就是市场底数不清，存量房、空置房、闲置房的底数不清，居民的需求不清。这个方面的底数不清，以人定房就会成为一句空话。特别是空置房，一旦投放到市场，对市场供求关系的冲击是非常大的。如果不了解空置房和闲置房数量，盲目增加新房供应，不仅会带来市场供求关系的失衡，也会造成资源的严重浪费。最终的结果，就不是房地产市场的大起大落问题，而是经济和金融的风险问题。这也意味着，要想以人定房，就必须对现有的住房情况进行全面调查，通过财产申报和实名登记，全面摸清楚已建住房的数量情况、分布情况，在此基础上，再决定要不要增加新的住房供应，增加多少住房供应。如果按照目前居民的购房需求，已经建成的住房，可能已经基本满足居民的住房需要了。只是有太多隐藏于各大城市不能公开的空置房、闲置房，导致住房数据不准确，决策也无法精准。也正因为如此，必须采取强有力的措施，对现行住房情况进行调查摸底，弄清家底。必须关注的一个事实是，为什么出台这么多鼓励购房的政策，楼市依然低迷，除了年轻人的住房观念已经发生较大变化之外，最主要的是市场存量房太多，很多空置和闲置的住房，正在慢慢向市场投放。各地二手房挂牌数量大增，就是这个原因。且这些挂牌房中，不全是投资房，还有一些见不得光的“暗”房。如此一来，对市场的预测也就难以精准，相关政策的制定就容易出现偏差。实现房地产市场供需平衡、结构合理，可不是随便说说的，而必须有真实、完整的数据做支撑，从而给政策制定和决策提供强有力的依据。在住房底数不清的情况下，任何政策都会存在差异，决策也难以精准。特别是一、二线城市，空置和闲置的住房是比较明显的，三、四线城市则主要是存量房。这些数据，是房地产市场政策的主要参考，也是决策的主要依据。而这些方面的数据，要想完整、准确，就必须通过财产实名登记来实现。国家统计局公布的今年1月份住宅价格信息显示，一线、二线和三线城市的二手住宅价格同比降幅都超过了3%。一线城市同比下降3.9%，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.4%和4.5%。这说明什么？由于二手房挂牌量的大幅增加，而需求则相对稳定，导致供求关系不平衡，房价必须下跌。如果在政策的制定方面，仍然想通过政策来护房价、保房价，风险是非常大的。搞不好，会出现房价大幅下跌现象，到时候，就真的会出现问题。而在有的城市，因为新房售价大幅下跌，导致已经购买了同地点住房的居民想通过断供来保房价，这可不是一种现象，也不是房地产市场稳定的表现。政策制定的出发点到底是什么，已经不能再糊涂，不能再烂泥萝卜擦一段、吃一段，而必须全盘考虑。不仅要站在开发商一边、银行一边，也要站在购房者一边。给购房者一些政策优惠，不是为购房者考虑，温和降价，才是真正为购房者考虑，也是为开发商、为银行考虑。已建成住房底数不清是一个大问题，对政策制定的影响很大。如何摸清家底，也是一个大问题，难度很大。孰轻孰重，需要有个判断。房地产市场的稳定，对经济居民很重要，对经济、金融更重要。因此，必须把摸清房地产市场家底作为首要任务，从而给房地产市场政策制定提供最重要的参考，为房地产市场决策提供最有力的依据。